報名參與《告別「唯搵」策略 ——民間房屋政策研討會》

是次研討會需報名參與,請填寫以下表格報名。

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簡介

當「重中之重」的房屋政策被窄化為「房屋土地供應不足」的數量問題,長遠房屋策略的「願景」,就只餘下「搵地」。在此「唯搵」的主旋律中,林林總總急須處理的房屋問題,還有何有效策略及其他政策想像﹖

本土研究社在政府推出「長策」最後報告前,就「長策願景」、「資源善用」、「房屋稅制」、「多元供應」四大方面進行研究,嘗試尋求「供應主導」以外,真正能解決房屋問題的出路。

就此,本土研究社將舉辦「告別「唯搵」房策」的房屋政策研討會,會上將會發布部分研究成果,亦邀得房屋研究團體分享相關在地研究,從而突破長策討論中既有單一房屋問題論述,共同探究民間房屋研究新議程。

討論會詳情:
日期:八月三十日 (星期六)
時間:下午二時半至五時半
地點:九龍油麻地窩打老道20號金輝大廈一樓6室
內容:
– 評析現行「供應主導」的唯搵房屋策略及其問題
– 透視房屋問題現況及政策框架建議
– 分析供應以外的房屋策略
– 台灣構想房策經驗分享

講者:

課題一、假供應,或租賃作為方法 
講者:伍世傑、石懷謙 (本土研究社)

課題二、剖析台灣房屋策略及稅制改革想像
講者:江尚書 (社會住宅推動聯盟) [台灣]

課題三、關鍵失焦:港鐵與市建局的長遠房屋角色
講者:林芷筠、武文鋒 (本土研究社)

課題四、[違規] 賓館研究與市區住房對策 
講者:何建威 (三十會)

如有查詢,請聯絡本土研究社 (localresearchcommunity@gmail.com)。

報名參與CEPA研究 (中港研究小組)

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本土研究社正在開展CEPA研究計劃,我們希望能凝聚一股公共研究的力量進行研究介入,如有興趣義務參與我們的協作式研究,歡迎在以下表格報名。

如對活動有任何查詢,請致電郵至localresearchcommunity@gmail.com。

地政,你玩哂啦!

14詳見本土研究社《租地任我行— 馬屎埔短期批租土地個案研究報告》全文
http://goo.gl/XhCkQr

在新界東北馬屎埔村經營30多年的農民黎生,近年遭神秘人投訴佔用農地耕作,地政堅持以公開招標方式處理,然後又被僅註冊三天的神秘公司以天價奪標。事有蹊蹺,已開始積極跟進香港短租土地問題的本土研究社,近日花了不少心力追查事件來龍去脈,今日公佈了一份《租地任我行— 馬屎埔短期批租土地個案研究報告》,發現地政部門短期租地審批不僅龍門任搬、黑箱作業,更有行政失當之嫌﹗是為揭開香港隱藏已久的短租土地問題的先聲。

陳茂波帶頭誤導

報告發現了一個由發展局製造出來的羅生門。它引述了地政從馬屎埔農民手上強收農地當日,陳茂波「叻唔切」,在發展局Facebook 出了個聲明,指因公平原則,「一貫」不會直接批租給佔用人:

「『有關佔用人』曾向地政處提出,透過短期租約把土地直接批予他,以便把違法行為規範化,但考慮到有志從事農耕的人士不少,加上政府一貫不鼓勵任何人士以『先霸佔,後申請規範化』的方式使用政府土地,把該土地直接批租予『有關佔用人』並不符合公平公開的原則。」

然而,此報告同時亦發現發展局過往曾回應立法會提問時,卻又提到直接批租予佔用人乃「解決非法佔用政府土地問題的務實方法」,真是龍門任擺!

「一般而言,如被非法佔用的政府土地在短期內無須收回作其他發展用途,以及通過修改短期租約(或修改政府土地牌照)或發出新短期租約以規範佔用該土地的申請不違反其他現行政策,則地政處可考慮接納該申請,把佔用情況納入規範。這是解決非法佔用政府土地問題的務實方法,也無需當局動用大量人手巡查,以防止有關土地再被非法佔用。」

從個案調查所得,報告質疑了一個政府租地的重要問題:到底地政處是在甚麼情況下,決定收回土地再公開招標,又在甚麼情況下會直接批租給原有佔用者?其相關條文說明及依據為何?

批地政策偏袒權貴

報告又羅列近多個案例,發現一個可惜的真相:有錢就有地,就算你有錢投地,但你不是有錢人地也不會批給你﹗就馬屎埔黎先生的個案,發展當局堅持一定要「公開招標」,但本土研究社在報導找到七個近年的相關個案,發現無論是李嘉誠大宅、「貨櫃大王」林良成的私人碼頭和樂園、劉皇發的私家路,政府都是繞過公開招標程序,把政府土地直接批出;而更甚的是,玩具大王蔡志明的巨型鳥籠及林偉強村屋後花園,則明顯是「先佔後租」。報告亦提到,2007年至2009年6月也有50宗以「規範化」方式作「務實處理」。

為何對一個想繼續延續耕作生活的普通農民時,做法就突然180度改變﹖八個案例偏坦七個,地政總署這不是亂七八租是什麼?

值得徹查有否行政失當

報告內亦揭示了是次批租土地的眾多疑點。如短租土地的所謂「公開招標」,為何可以不公開到一個程度,連投標者連中標條件也不被知會﹖這間「連捷有限公司」只在截標前三天成立,地政在指引上須要審查投標者的背景及財政能力,究竟地政有沒有查核﹖如何查核﹖中標價高到連攪最賺錢的「格仔田」也未能維持收入,地政今日卻還是認為價錢合理,箇中安排相當值得徹查。

歡迎細閱讀本土研究社報告。我們希望透過共同參與研究計劃,堅持民間進行獨立本土研究。現在本土研究社相當需要籌募經費設計報告、出版及支援短租土地研究之用,以揭開更多問題與真相﹗如欲支持,請捐款至本土研究社恒生銀行戶 口(776-103855-668),或電郵至localresearchcommunity@gmail.com。

與官爭地:回顧2013年啟德民間規劃實踐

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自梁振英上台後,政府即密密「搵地起樓」,同時又四處尋覓綠化地和農地,研究開山填海,又「見縫插針」增建公屋,令香港的城市願景窮得只剩下「搵地」這三個字。過程中,不僅使村民家園與自然環境無辜被宰,土地政策被評為「盲搶地」,各個地區避鄰主義(NIYBY)亦乘勢崛起,使社區更形分裂。

但在去年啟德規劃的爭議中,我們留意到一個香港土地發展的盲點,就是政府根本未有好好善用既有土地:在啟德發展區323公頃內,只預留約36公頃土地作房屋發展(約11%),當中公屋用地只佔9公頃 (約3%),而整個啟德發展區只預計容納約9萬人居住。市區最大片土地上只用上了9分之1的土地解決房屋需要,顯然所謂「土地供應不足」其實只是「政府能力不足」去檢視現有政府土地資源的用途,反映政府未有全盤考慮香港土地狀況。年底政府將規劃一鎚定音,決定了啟德未來的規劃方案,今天我們就為這場2013年重點規劃爭議與及民間規劃參與過程進行一次批判性回顧。

倡議在部門分裂蔓延時

基於2004 年初終審法院的裁決,啟德規劃檢討以「不填海」作為發展概念的起點,敲定發展區總面積為328 公頃;由2004至2006年進行的啟德規劃檢討,不斷把住宅用地面積及興建單位數目下調,可歸因於當時經濟低迷、與投資炒賣相關的住宅用地需求減少,區內居民對啟德大幅降低建屋比例呈強烈訴求,上述種種成為了今天啟德規劃方案的基礎。

圖一:90年代的官方啟德規劃建議分區草圖,計劃原本將跑道兩旁海洋填滿,因零四年終審法院的裁決擱置。資料來源:規劃署

圖一:90年代的官方啟德規劃建議分區草圖,計劃原本將跑道兩旁海洋填滿,因零四年終審法院的裁決擱置。資料來源:規劃署

但自2012年下半年,興建體育城爭議重新打開了啟德土地用途的話匣子,開始有搬走體育城以在啟德增加房屋用地的說法。本土研究社在當時倡議「人文啟德」另類規劃方案,建議只就現時啟德規劃作輕微改動,則可令整體人口承載增加至12萬,公私營房屋比例由原來的4:6改變為6:4,以提供更多可負擔房屋給香港市民 (見表一)。尤其是,九龍城區舊區重建壓力逼近,不少當區的低收入租戶面臨被逼遷,在啟德增建公屋亦是回應舊區重建遺下的城市問題。

民間建議方案內容只建議輕微移動體育城設施的位置,及改動都會公園的佈局,但整個體育城及都會公園的功能和土地面積大致不變;已規劃好的住宅用地亦維持現狀;唯一需要減除的是原定規劃於跑道南面的酒店區,以作都會公園的延伸部分。我們認為,現時香港各區酒店林立,政府需要在啟德跑道南區發展酒店的理據不足,即使鄰近有遊輪碼頭,但對於遊輪旅行最需要的,應該是碼頭附近的配套設施,以及文化、娛樂、餐飲及休憩空間的設施。跑道上的酒店用地顯然對遊輪碼頭發展沒有直接關係:遊輪旅客真的有需要住在碼頭旁邊酒店嗎? (見下圖)

圖二:「人文啟德」方案倡議的只把體育城副場館向跑道南移,以騰空約9公頃土地作公屋及居屋發展,增建合共約一萬個單位

圖二:「人文啟德」方案倡議的只把體育城副場館向跑道南移,以騰空約9公頃土地作公屋及居屋發展,增建合共約一萬個單位

圖三:「人文啟德」方案中涉及取消跑道南區的酒店區,但換來的是都會公園延伸部分,更見開放多元的海濱使用方案

圖三:「人文啟德」方案中涉及取消跑道南區的酒店區,但換來的是都會公園延伸部分,更見開放多元的海濱使用方案

圖四:從模擬圖中可見,建議增建的公屋居屋只與啟德坊的密度和高度與鄰近私樓相若,相反只落成數年的君傲灣更見突出

圖四:從模擬圖中可見,建議增建的公屋居屋只與啟德坊的密度和高度與鄰近私樓相若,相反只落成數年的君傲灣更見突出

阻撓房屋分配的技術理由

過去的大半年以來,本土研究社聯同其他民間智庫,就啟德改劃方案向城規會提出改劃申請,並約見多個政府部門反映意見。可是,儘管此一微調方案得到運輸及房屋局同意,卻受到多個政府部門反對,原因盡是那些繁瑣而非不能解決的技術理由,例如體育副場館的坐向、大型比賽時的人流管制問題、景觀問題、改動會否影響啟德隧道的柱位等;這些根本是一些可用建築技術去處理的問題,偏偏卻成為了部門阻撓房屋土地分配這個更為重大的議題的理由;部門又要求申請人就改動提交各項技術評估證明方案可行性,作為民間團體自然難有財力作各項評估,但若果民間建議能協助政府處理房屋議題,提供支援作技術評估不是可由部門配合嗎?

有趣的是,政府對改劃方案迴避,最終上月卻自行向城規會申請把「啟德1I區」三幅私人住宅地的地積比率由原本4.5倍增至5.5倍,高度限制則由100米增至120米,令可建樓面面積增加約22%;另外亦將一幅預作居屋發展的土地地積比由5倍增至6倍,令居屋單位增加130個。政府此舉表面看來是在工程程序上改動最少,但根本無法回應公私營房屋比例不均的問題,甚至加劇向私樓傾斜。另一方面,政府部門質疑「人文啟德」方案會帶來重大改動,但就自己提出的改動卻企圖以「輕微改動」為由只作一般「規劃申請」而非「改劃申請」(但事實上地積比是由4.5倍增加至5.5倍),以避開讓公眾申述的法定程序。原來在政府眼中,這樣的把數幅住宅用地的發展密度和建築物高度提升,空氣流通、景觀、交通負荷等事情都不是問題,通通說得過去。

碰不得的體育城

從不同部門的取態,亦可見啟德規劃中「改動體育城」是一個碰不得的忌諱,儘管本土研究社的方案只是建議體育城稍為移出跑道,而非建議取消體育城。在與不同政府部門交涉過程中,運房局及發展局原則上不反對民間提出的修改,但卻遭到民政事務局大力反對。可是,至今除了幾幅簡單的設計圖,與及一些簡單的發展參數資料有提交過立法會外,政府從未清楚向公眾交待體育城的細節,包括:建築成本及營運成本的預算、營運形式等,一切只以「研究中」作回應。啟德民間方案實是配合梁振英政府所言解決房屋問題的大方向,難道這兩個處理房屋及土地發展的局,也敵不過一個民政事務局的勢力?

雖然有說「啟德體育城」是談論多年的題目,我們亦不反對有高質素體育設施的興建,但更應去關心的是,體育城的經濟及社會成本是多少?體育城對公眾開放程度如何?體育城是真的為服務大眾而設,或純粹作為爭辦國際賽事的籌碼?體育城該如何設計才能受惠大眾?又體育城是否必然需要在市中心興建?這一切問題,不僅是空白一片,而且碰不得。

豪宅反公屋行動

本土研究社的規劃方案得到不少九龍城區水深火熱的街坊支持,他們不少是居住舊區的租戶,排隊等候公屋編配多年。相反,在民間規劃在城規會邀請意見申述過程 中,我們遇上了不少鄰近私人屋苑業主收集反對意見,即使新增的至或居屋並不直接阻擋他們的景觀,但彷彿在區內增建公屋居屋就是問題,如市區興建公營房屋會「製造社會不公平」、「屏風樓」及拖延啟德規劃云云。

然而,增建公屋必然是造成「屏風樓」嗎?  即使樓宇佈局已完全配合通風走廊、地積比只是5左右、建築物高度只是80米 ——比一般市區私樓及讓些反對者所住屋苑為低。反對理由,較多是認為在體育城位置新建公屋居屋會對空氣流通、景觀、交通負荷等帶來影響,背後隱藏的可能是一種地區避鄰主義(NIYBY)——公屋不要在我家附近。事實上,附近公屋會影響樓價是很典型的想法,我們也不排除這因素存在,畢竟私樓樓價的升跌都會受人們的主觀感受和意影響。然而,我們並沒有任何本土房屋研究,顯示私樓樓價與鄰近公屋有明確的空間關係。

城市是共同生活的地方,城市規劃需具備一套符合居住權與及處理如何共同生活的視野,才能紓援香港逼切的可負擔房屋需求壓力,不應只為了保障私有產權的既得利益;同時,若果有進一步的政策配合,預留部分新建公屋居屋單位予九龍城區受重建影響的住戶,對於解決市區劏房及中下層居住生活空間有莫大裨益。

總結:民間規劃參與打開土地問題視界

2013年的一次民間規劃實踐,打開了啟德這片市區最大片空地的問題視界。特區政府不斷轉移市民的視線至開發邊境與填海,民間「與官爭地」的持續實踐,才是真正解決香港房屋土地問題之道。過程中見證著地區避鄰主義的反應政治,部門之間的意見分歧與各自為政,構成了解決香港房屋土地問題的重大阻礙  (政府當然也無法公開部門分歧的事實)。

若果城規會與政府決意不接受「人文啟德」增建公屋居屋的改劃方案,只單單在啟德內增建少量私樓單位作交數,其他問題將延續下去:九龍城區受重建計劃影響的苦主、啟德私樓豪宅化、跑道南區高檔化旅遊區自成一角等問題。除此以外,整個九龍東的發展將會在2014年繼續發酵,如帶動士紳化的九龍東單軌規劃、油輪碼頭旅客對地區的影響、與及啟德預留起大量政府設施用地(GIC)的未來規劃,將需要更多的民間參與及研究的努力將問題一一揭開。

表一: 「人文啟德」方案與啟德現有規劃的單位數目比較

* 已計入政府於2013年10月就數幅私人住宅地皮提高發展密度的改動後的人口及單位數目增長-新增私樓單位564個(假設涉及地積比改動的私人住宅地平均單位面積為50平方米),以及新增居屋單位130個,總數為680個。

回應「長遠房屋策略諮詢文件」 意見書

OB-OU430_hkhous_E_20110720002135

是次長遠房屋策略諮詢文件,對未來十年的房屋政策影響深遠,必須基於客觀研究及確切數字作基礎。然而,觀乎房屋需要的估算上出現了大量誤差,足以影響整份長策文件的策略定位,亦有可能影響於政府建議的房屋政策之真確性及相關性。

就此,我們有四點回應:

一、房屋需要建基於錯誤人口估算

2013年1月公佈之《至2041年的香港家庭住戶推算》,是次諮詢文件訂出未來每年29,000 個房屋需要推算的基礎,背後的人口增長假設來自於2012年7月公佈之《香港人口推算2012 -2041》。

根據此份最新人口估算,未來20年(直至2031年)增長率仍然會保持0.6% – 0.8%不等,然而2013年的實際人口增長率(0.41%) 卻比起去年的未來增長估算已少了近一倍(0.79%),由本來預算2013年有5萬7千3百人的增長減至只有3萬人。

現實反映現時官方人口增長數字不僅經不起時間考驗,而且將大大影響未來30年估算的真確性。

二、歷來人口數字嚴重高估

現時人口估算不單不符合香港實況,人口推算高估問題十多年卻來未有改善,令人憂慮。

本土研究社曾疏理過往官方人口推算資料 (見表一),發現估算數字與實質情況差距甚大,最嚴重的是1998年的人口推算,比十年後的現況高估達130萬人口增長 (見紅字)。其餘的人口估算也出現高估情況,近年來統計署的人口推算亦在不斷調低估算,可見高估人口增長的情況已經持續十多年,將嚴重影響房屋需求估算的真確性。

表一、過往官方人口推算資料

估算數字                    實質情況
香港長遠房屋策略白皮書(1998.2) 810萬 (2011) 710萬 (2011)
統計處 (1998) 840萬 (2011) 710萬 (2011)
統計處 (2000) 773萬 (2010) 707萬 (2010)
《香港2030

規劃署 (2003)

 920萬 (2030) 比當時統計處高出50萬
統計署 (2011) 889萬 (2039) 調低估算
統計署 (2012) 847萬 (2041) 調低估算

資料引自《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》(2013)

三、公私房屋比例欠研究基礎

諮詢文件中,政府將未來十年的公私營房屋比例定為六比四,並無根據客觀社會研究作基礎,只提及「新增供應以公營房屋佔多」及「隨環境變化靈活調整」作理據,方法任意且久缺原則,有可能出現與實際公私房屋需要脫軌。

反觀十五年前的《香港長遠房屋政策白皮書》,也提到會以「住戶的入息及住屋意願」評估公私房屋比例,故更貼近現實的訂立方法,應以全港住戶收入結構 (Household Income Structure)及房屋可負擔能力研究(Housing Affordability Research),作為訂立公私房屋比例的基礎。

四、製造房屋需要與土地供應對立

文件中提到要滿足房屋需要就要作出「犧牲」,將房屋需要與不少具爭議性的發展計劃(如新界東北、填海、農地)對立起來。

然而,政府手上卻仍掌有2,100公頃現劃為房屋用地的空置土地,當中1,200公頃空置官地現劃為丁地,佔房屋土儲六成,文件對這類政府資源全無檢討。直至2007年8月,屬於政府的短租土地額外有近2,200公頃,加上新界約803公頃的已破壞土地(棕土),政府手上具有充裕的土地資源,以滿足未來的房屋需要,不必與開發鄉郊及自然環境形成矛盾。

同時,我們亦要求土地發展策略要「以人為本」,訂立土地發展優次政策,優先善用在不影響社區與環境的空置政府土地。

本土研究社

十二月一日

反轉人口問題研究分享會 (系列二)

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本研社誠邀有意思考研究香港人口政策的朋友,參與我們的分享會,一同探討相關問題。藉著進一步的概念分析和研究調查,嘗試搜羅本土和外地的歴史和經驗、事實與脈絡,為建立人口政策研究議程。

日期:十二月五日
時間:七時半至十時正
地點:待定

名額有限,活動需要預先報名,以便聚焦探討人口研究工作,請在以下表格報名確認 (有有相關人口問題研究背景優先):
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主題簡介

主題一、
當人口變成人力資本

當人變成人力資本…當經濟學家將人界定為人力資本,產業便不再配合人的需要,而是迫使人來滿足產業的需要。勞動力不足、技術錯配的論點由此而生。到底香港現時的產業政策。如四大支柱、六大產業從何而來?是基於香港總體發展需要抑或特殊利益考慮?為何總是面向外在而非本地市場?人口和產業政策又可以。如何配合,才能真正做到諮詢文件「以民為本」的目標。

主題二、
「承載力」與城市未來

林鄭月娥在人口諮詢中提出香港人口不應設限,再度使近年來一種人口與土地的不協調關係凸顯出來,爭議變出兩套論調,一種認為「人係無問題既,只係地有問題」,另一種覺得「人係有問題既,於是地有問題!」。這關乎整體城市空間狀況的問題,研究團體#曾要求政府客觀交代整體城市承載力,換來的是處處誤導,民間亦未能提供詳盡答案。

我們失去了掌握自己城市狀況的權利,卻不能自我棄掉理解「城市承載力」的能力。是次研究會議,我們將疏理古典「承載力」到當代「城市承載力」的概念流變與關鍵討論,考察香港實質城市格局,確立城市承載力作為想像城市未來的基礎,與及城市未來作為設訂城市承載力的前提。觀點旨在尋找及研發一些針對問題、現況與政策的共同研究可能性,建立一套有效對應當今城市發展問題的人口政策論述。

# 本土研究社在2013年4月出版土地研究成果,首度提出政府應認真進行「城市承載力研究」(Urban Carrying Capacity)的建議。